Siri 3 - Pelan Rumah : Keperluan dan jenis-jenisnya...

As salam semua.... moga semuanya sejahtera bersama keluarga.


         Mungkin ada yang sedang berangan-angan untuk membuat pelan rumah yang bagaimana atau ada yang sedang membuat pelan rumah. Nasihat PakTeh, pastikan BUDGET.. BUDGET... BUDGET... dahulu. Opss.. ada yang tanya nak kira budget macam mana? Budget ne kira berpa modal yang kita ada. Sebagai contoh simpanan di bank, tunai ditangan, loan dan sebagainya yang diperuntukan untuk bina rumah impian. Ramainya nak guna loan perumahan 100% untuk kos bina rumah dan masukkan sekali kos akitek, peguam dan sebagainya. Ini yang dikatakan budget... Anggaran kos-kos untuk bina rumah ada dijelaskan di sini.  

PakTeh dapati ramai yang buat pelan ikut seronok dan bila bagi pada kontraktor dah terlebih budget gitu. Selepas budget ditentukan, perlu ditentukan pula keperluan asas pembinaan iaitu keperluan peribadi juga keperluan lain seperti syarat pihak berkuasa. Keperluan peribadi seperti berapa tingkat diperlukan, berapa bilik, berapa besar, plaster siling, tiles atau pakir dan sebagainya. Keperluan lain adalah seperti keluasan yang dibenarkan untuk dibina rumah, spec lain yang menjadi syarat majlis seperti sistem kumbahan, sistem lebihan air hujan dan sebagainya. Kos-kos lain yang tidak diambil kira di dalam loan juga perlu diambilkira. Antara kos tersebut adalah kos akitek, kos guaman, kos gadaian, kos-kos lain seperti kos tambun tanah, kemasukan api dan air, pagar, retaining wall, kos masuk rumah seperti lampu, kipas, aircond dan sebagainya juga perlu difikirkan. Selepas budget diketahui baharu ditentukan pelan tadi mengikut keperluan yang telah dikenalpasti tadi. 

Sistem Pengumpulan dan Penggunaan Semula Air Hujan (SPAH) diwajibkan
bagi pembinaan rumah di Daerah Sepang... kosnya boleh mencecah RM10,000. 

ISU...! Ramai yang bertanya PakTeh kos sekaki persegi untuk buat rumah berapa? Jawapan tepatnya boleh diperolehi setelah perkara di atas diperolehi. Disamping itu kos rumah juga tertakluk kepada banyak perkara lain seperti jenis rumah sama ada rumah batu atau kayu atau separuh batu separuh kayu atau IBS, berapa tingkat, kekemasan dalaman seperti tiles, kabinet, plaster siling, sistem air panas dan sebagainya. 

Apabila telah ditentukan budget dan spec mengikut keperluan tadi, maka boleh teruskan dengan penyediaan pelan. Untuk membina rumah perlu ada pelan rumah yang lengkap kerana ianya menjadi 1 keperluan apabila mengemukakan permohonan pinjaman terutamanya. Terdapat 3 jenis pelan yang biasa diperlukan tertakluk keperluan Majlis Daerah masing-masing. Untuk membuat pelan pula perlu melantik pelukis pelan yang bertauliah. Kosnya tertakluk kepada banyak perkara seperti keluasan rumah, berapa jenis pelan diperlukan, keperluan pelan 3D,  urusan kelulusan, urusan kelayakan menduduki dan sebagainya. 

Pada umumnya terdapat 3 jenis pelan iaitu :

• Pelan Lakaran : Pelan lakaran atau schematic drawing adalah pelan konsep yang akan dikeluarkan oleh pelukis pelan untuk di tunjuk kepada pelanggan. Lukisan tersebut dalam bentuk pandangan atas dan dalam bentuk 3 dimensi bergantung kepada permintaan pelanggan. 

• Pelan Akitek : Pelan akitek atau architectural drawing adalah pelan yang akan dikeluarkan oleh pelukis pelan setelah pelan lakaran yang dibincang bersama pelanggan telah dipersetujui. Pelan tersebut akan disahkan oleh seorang arkitek proffesional. Sekiranya terdapat lagi perubahan yang ingin dilakukan setelah pelan arkitek dikeluarkan, kos untuk membuat perubahan di dalam pelan tersebut adalah tinggi, oleh itu pelanggan dinasihatkan supaya berbincang dan meneliti pelan lakaran terlebih dahulu  sebelum pelan arkitek dikeluarkan.

• Pelan Struktur : Pelan struktur akan dikeluarkan setelah pelan arkitek siap. Pelan struktur adalah pelan yang diperlukan oleh kontraktor untuk membuat struktur rumah. 

Pelan biasanya mengandungi eleman-elemen berikut :-

• Pelan - menunjukkan secara kasar kedudukan tapak projek atau tapak pembinan yang  selalunya dalam radius 5 km dari tapak projek.
• Pelan Lokasi - menunjukkan secara kasar kedudukan tapak projek didalam lingkungan taman perumahan atau kawasan kediaman berhampiran di mana pelan akan ditunjukkan dalam skala 1: 1200, 1:1300, 1:1500 dan sebagainya.*
• Pelan Tapak - mengandungi perincian yang lebih jelas berkenaan tapak rumah serta bangunan berhampiran dengan skala kebiasaan 1:200, 1:300.*
• Pelan Lantai - mengandungi Pelan Tingkat Bawah, Tingkat Atas dan seterusnya serta Pelan Bumbung.
• Pandangan - menunjukkan dengan jelas pandangan rupabentuk bangunan yg dilukis seperti Pandangan Hadapan, Belakang, Kiri & Kanan.
• Keratan - menunjukkan keratan bangunan yg dibina bagi menunjukkan ruang dalaman sesebuah bangunan yang di bina,
• Sanitari - menunjukkan susunatur kelengkapan dapur serta bilik air dan sistem kumbahan.
• Sistem Bekalan  Air - menunjukkan susun atur sistem bekalan air paip.
• Lukisan Terperinci - menunjukan rekabentuk yg lebih terperinci bagi bahagian atau keperluan yang di kehendaki oleh pihak PBT atau agensi berkaitan.

Untuk tujuan urusan loan perumahan kerajaan oleh Lembaga Pembiayaan Perumahaan Sektor Awam (LPPSA) pelan diperlukan tertakluk kepada 2 situasi iaitu :

• bagi tanah dikawasan majlis perlu mempunyai pelan yang telah diluluskan oleh Majlis Daerah; atau 
• tanah di luar kawasan majlis juga perlu mempunyai pelan rumah. Bezanya memerlukan surat pengesahan tanah diluar kawasan majlis oleh Majlis Daerah berkaitan.

Bagi yang ingin membina rumah menggunakan pinjaman perumahan kerajaan dan diuruskan dari a to z, dari penyediaan pelan, urusan peguam, perjanjian pembinaan, permohonan pinjaman sehingga rumah boleh diduduki sila call/whatsapp PakTeh di 019-353 3702. Bagi yang ingin lihat rumah yang telah dan sedang bina oleh pihak kami juga boleh call/whatsapp PakTeh di 019-353 3702. 

Ramai yang ingin rumah dibina besar tapi murah.  Cara yang paling biasa adalah dengan mengurangkan kos struktur bangunan seperti besi, kekemasan yang menggunakan bahan-bahan lama/biasa dan sebagainya. Apa yang kami nak tekankan awal adalah pihak kami tidak berkompromi dengan spec yang telah diluluskan di dalam plan struktur terutamanya. Kekemasan akhir juga penting untuk dilihat cantik dan tahan lama dengan menggunakan bahan-bahan high end. Untuk memiliki rumah yang memenuhi standard yang telah ditetapkan dengan kekemasan yang baik pengurangan kos hanya boleh dibuat dengan mengecilkan ruang, bukannya dengan mengurangkan perkara-perkara yang sepatutnya ada....saudara setuju...? 

Read more »

Siri 3 - Pelan Rumah (Intro)

As salam. Selepas ini in shaa Allah PakTeh akan update mengenai Pelan Rumah dan urusannya di blog ini secara detail...nantikannya ya. Sementara itu, layan dulu pelan rumah impian PakTeh...mungkin ada yang sudi nak berjiran.

1. Mulakan buat pelan dengan mengikut kesesuaian tanah.

2. Pelan Tingkat Bawah.

3. Pelan Tingkat Satu.

4. Pelan Roof Top.

5. Pandangan Depan.

6. Pandangan Kanan.

7. Draf 3D untuk nampak real sikit.

8. Nak nampak lagi real dengan 3D.

9. Alhamdullilah...lulus sudah.

Pasti ada yang nak tanya....

• Kos pelan ini berapa....murah aja. cuba teka? 
• Nilaian pembinaan rumah ini. 
• Harga kos pembinaan rumah ini.
• Keluasan pelan ini? ..lebih kurang 3340 kaki persegi  tidak termasuk "roof top" (38 kaki lebar x 44 kaki panjang).
• Kos-kos membuat pelan.
• Jenis-jenis pelan.
• Proses permohonan kelulusan pelan, sijil kelayakan menduduki dan sebagainya. 

In shaa Allah PakTeh update kemudian ya.

Kepada yang berminat untuk membina rumah dengan lebih mudah dan murah...lantik kontraktor yang menyediakan semua keperluan dalam 1. Dari urusan pelan, pembinaan hingga pinjaman diuruskan sepenuhnya secara pakej dengan modal yang paling minima. Call atau whatsapp PakTeh di 0193533702 untuk keterangan lanjut. In shaa Allah, semua kerja jadi mudah.

Read more »

Siri 2 - Beli Tanah Dan Bina Rumah (Isu dan Persoalan)

As salam dan selamat sejahtera...bertemu kembali. PakTeh nak sambung pengalaman berkaitan membina rumah atas tanah sendiri. PakTeh kongsikan berdasarkan pengalaman peribadi menguruskan sendiri pembinaan rumah...mungkin terdapat perbezaan dengan pengalaman orang lain.

Bagi mereka yang ingin membeli tanah dan kemudian membina rumah...sangat memerlukan kesabaran tinggi, perlu ambil masa step by step. Tidak macam membeli rumah second hand, beli terus boleh duduk. Tidak macam beli rumah sedang bina, beli kemudian nampak progress dan tunggu hingga siap. Siap aja dapat kunci terus masuk rumah. Nasihat PakTeh, jika ingin membina rumah sendiri perlu gerakkan dari sekarang. biar perlahan tapi bergerak, jangan tetiba aja nak buat dan nak siap! sangat sukar dan jarang boleh direalisasikan.

Untuk beli tanah dan kemudian bina rumah perlu alami proses dari perancangan awal sehingga boleh menduduki rumah. Mula-mula kena beli tanah yang sesuai, kemudian lantik akitek dan dapatkan kelulusan plan, lantik kontraktor, lantik peguam dan kemudian baru boleh mula bina rumah sehingga boleh duduki. Setiap step mempunyai prosedur, mempunyai keunikkan tersendiri, mempunyai cara tersendiri dengan pelbagai ragam yang berbeza. Untuk itu, yang telah berjaya pastinya sangat bersyukur dan merasa puas hasil usaha sendiri dari a to z. Perkongsian kali ini adalah berkaitan isu dan persoalan yang perlu diambil kira apabila membeli tanah bagi memastikan urusan selanjutnya tidak mengalami masalah yang kritikal. Antaranya :

1. Pinjaman Perumahan Kerajaan : Ada keperluan berbeza bagi tanah yang ingin dibeli atau ingin membina rumah jika menggunakan pinjaman perumahan kerajaan. Jika hendak menggunakan kemudahan pinjaman perumahan kerajaan untuk membeli tanah atau membina rumah sila pastikan 2 perkara utama berikut :
• Pastikan tanah yang dibeli mematuhi peraturan untuk layak pinjaman seperti syarat tanah, tempoh pajakan dan sebagainya.
• Pastikan harga beli tanah lebih rendah atau sama daripada harga pasaran bagi memastikan loan lulus 100%. 
2. Kelulusan Infra : Pastikan kelulusan infra diperolehi semasa membeli tanah dan dimasukkan di dalam perjanjian (jika perlu). Ianya perlu disimpan bagi memboleh permohonan kelulusan plan rumah dapat dikemukakan ke majlis. Jika tiada, proses dan kos kelulusan infra diperlukan yang memakan masa dan kos yang tinggi.
3. Bentuk Tanah : Bentuk tanah akan menentukan bentuk rumah. Tanah empat segi, bujur, memanjang, tanah yang luas dan sebagainya juga akan menentukan rumah yang akan dibina. Justeru itu, pemilihan bentuk tanah perlu selari dengan rumah yang akan dibina. Contohnya, jika berhasrat nak membina rumah setingkat...perlu beli tanah yang luas kecuali nak bina rumah yang ala-ala comel gitu. 

   

   Design rumah perlu juga mengikut bentuk tanah.
4. Kemudahan Asas : Sebaiknya kemudahan asas seperti parit/tali air, jalanraya, eletrik dan air telah disediakan kerana prosesnya memakan masa dan menelan kos yang banyak.
5. Pagar/Kos Tambun Tanah/Retaining Wall : Ada beberapa perkara yang melibatkan kos sendiri. Adalah penting untuk diketahui bahawa kos membuat pagar/kos tambun tanah/retaining wall ianya tidak termasuk di dalam kos pembinaan rumah. Sehubungan itu perlu pastikan tanah telah siap sedia untuk dibina rumah. 

...terdapat pelbagai jenis retaining wall, jenis di atas yang paling murah.

Jika semua perkara di atas telah diambil pertimbangan, apakah step seterusnya untuk buat loan perumahan kerajaan untuk membeli tanah?

• Lantik peguam yang mahir untuk urusan Perjanjian Jual Beli (SnP) dan juga dokumentasi loan. Kenapa penting peguam yang mahir? Untuk membolehkan mereka guide peminjam, supaya tidak membuat banyak kesalahan. Banyak silap akan melewatkan proses pinjaman juga resiko penalti. Urusan pinjaman bank/swasta adalah berbeza dengan urusan loan perumahan kerajaan. Pastikan peguam mahir urusan loan perumahan kerajaan;
• Selepas tandatangan SnP (Sales & Purchase), teruskan dengan pengisian permohonan pinjaman secara online dan pada masa yang sama melengkapkan dokumen-dokumen berkaitan seperti salinan IC, salinan slip gaji, salinan geran dan sebagainya;
• Setelah lengkap permohonan, dapatkan pengesahan Ketua Jabatan. Kemudian hantar permohonan ke LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) dan sesalinan berkaitan ke JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) daerah berkaitan; dan
• Permohonan yang lengkap akan diproses kelulusan, urusan pindah milik dan gadaian, bayaran dan pemotongan gaji.  

Bila pula permohonan pinjaman untuk membina rumah boleh dikemukakan? Permohonan membina rumah boleh dikemukakan setelah sekurang-kurangnya sekali potongan pinjaman tanah di buat di dalam slip gaji. Ini bermakna, selepas penjual tanah menerima wang jualannya maka akan diambil tindakan pemotongan gaji bagi pinjaman tanah ke atas gaji saudara. Apabila slip gaji telah menunjukkan ada pemotongan pinjaman tanah, maka permohonan bina rumah boleh dihantar untuk pemprosesan dan kelulusan. Ini bermakna, proses pinjaman adalah 2 kali? Betul, tetapi ianya tidak menghapuskan kelayakan pinjaman kedua....ianya masih dianggap pinjaman pertama.

Boleh ke permohonan pembelian tanah dan bina rumah dilakukan serentak? Boleh, jika tuan tanah setuju  joint venture dengan kontraktor rumah dengan membuat perjanjian di dalam 1 SnP. Kes begini biasanya dibuat apabila tuan tanah dan kontraktor adalah orang yang sama atau tuan tanah buat joint venture. Apa bezanya? Tuan tanah akan memperolehi bayaran secara berperingkat mengikut kesiapan rumah seperti kes beli rumah daripada pemaju.

Dalam keadaan biasa, harga tanah yang telah mempunyai keperluan asas semasa bernilai lebih tinggi berbanding tanah kosong biasa. Walau bagaimanpun, pilihan terletak ditangan masing-masing tergantung pada budget, tujuan dan keperluan.

Untuk lebih mudah bina rumah, lantik kontraktor yang menyediakan semua keperluan tersebut seperti yang PakTeh anjurkan. Dari urusan pelan, pembinaan hingga pinjaman diuruskan sepenuhnya secara pakej dengan modal yang paling minima. Call atau whatsapp PakTeh di 0193533702 untuk keterangan lanjut.

Jika saudara mempunyai pengalaman berbeza, mungkin boleh kongsikan bersama dengan meninggalkan komen di bawah.

Read more »