Siri 2 - Beli Tanah Dan Bina Rumah (Isu dan Persoalan)

As salam dan selamat sejahtera...bertemu kembali. PakTeh nak sambung pengalaman berkaitan membina rumah atas tanah sendiri. PakTeh kongsikan berdasarkan pengalaman peribadi menguruskan sendiri pembinaan rumah...mungkin terdapat perbezaan dengan pengalaman orang lain.

Bagi mereka yang ingin membeli tanah dan kemudian membina rumah...sangat memerlukan kesabaran tinggi, perlu ambil masa step by step. Tidak macam membeli rumah second hand, beli terus boleh duduk. Tidak macam beli rumah sedang bina, beli kemudian nampak progress dan tunggu hingga siap. Siap aja dapat kunci terus masuk rumah. Nasihat PakTeh, jika ingin membina rumah sendiri perlu gerakkan dari sekarang. biar perlahan tapi bergerak, jangan tetiba aja nak buat dan nak siap! sangat sukar dan jarang boleh direalisasikan.

Untuk beli tanah dan kemudian bina rumah perlu alami proses dari perancangan awal sehingga boleh menduduki rumah. Mula-mula kena beli tanah yang sesuai, kemudian lantik akitek dan dapatkan kelulusan plan, lantik kontraktor, lantik peguam dan kemudian baru boleh mula bina rumah sehingga boleh duduki. Setiap step mempunyai prosedur, mempunyai keunikkan tersendiri, mempunyai cara tersendiri dengan pelbagai ragam yang berbeza. Untuk itu, yang telah berjaya pastinya sangat bersyukur dan merasa puas hasil usaha sendiri dari a to z. Perkongsian kali ini adalah berkaitan isu dan persoalan yang perlu diambil kira apabila membeli tanah bagi memastikan urusan selanjutnya tidak mengalami masalah yang kritikal. Antaranya :

1. Pinjaman Perumahan Kerajaan : Ada keperluan berbeza bagi tanah yang ingin dibeli atau ingin membina rumah jika menggunakan pinjaman perumahan kerajaan. Jika hendak menggunakan kemudahan pinjaman perumahan kerajaan untuk membeli tanah atau membina rumah sila pastikan 2 perkara utama berikut :
• Pastikan tanah yang dibeli mematuhi peraturan untuk layak pinjaman seperti syarat tanah, tempoh pajakan dan sebagainya.
• Pastikan harga beli tanah lebih rendah atau sama daripada harga pasaran bagi memastikan loan lulus 100%. 
2. Kelulusan Infra : Pastikan kelulusan infra diperolehi semasa membeli tanah dan dimasukkan di dalam perjanjian (jika perlu). Ianya perlu disimpan bagi memboleh permohonan kelulusan plan rumah dapat dikemukakan ke majlis. Jika tiada, proses dan kos kelulusan infra diperlukan yang memakan masa dan kos yang tinggi.
3. Bentuk Tanah : Bentuk tanah akan menentukan bentuk rumah. Tanah empat segi, bujur, memanjang, tanah yang luas dan sebagainya juga akan menentukan rumah yang akan dibina. Justeru itu, pemilihan bentuk tanah perlu selari dengan rumah yang akan dibina. Contohnya, jika berhasrat nak membina rumah setingkat...perlu beli tanah yang luas kecuali nak bina rumah yang ala-ala comel gitu. 

   

   Design rumah perlu juga mengikut bentuk tanah.
4. Kemudahan Asas : Sebaiknya kemudahan asas seperti parit/tali air, jalanraya, eletrik dan air telah disediakan kerana prosesnya memakan masa dan menelan kos yang banyak.
5. Pagar/Kos Tambun Tanah/Retaining Wall : Ada beberapa perkara yang melibatkan kos sendiri. Adalah penting untuk diketahui bahawa kos membuat pagar/kos tambun tanah/retaining wall ianya tidak termasuk di dalam kos pembinaan rumah. Sehubungan itu perlu pastikan tanah telah siap sedia untuk dibina rumah. 

...terdapat pelbagai jenis retaining wall, jenis di atas yang paling murah.

Jika semua perkara di atas telah diambil pertimbangan, apakah step seterusnya untuk buat loan perumahan kerajaan untuk membeli tanah?

• Lantik peguam yang mahir untuk urusan Perjanjian Jual Beli (SnP) dan juga dokumentasi loan. Kenapa penting peguam yang mahir? Untuk membolehkan mereka guide peminjam, supaya tidak membuat banyak kesalahan. Banyak silap akan melewatkan proses pinjaman juga resiko penalti. Urusan pinjaman bank/swasta adalah berbeza dengan urusan loan perumahan kerajaan. Pastikan peguam mahir urusan loan perumahan kerajaan;
• Selepas tandatangan SnP (Sales & Purchase), teruskan dengan pengisian permohonan pinjaman secara online dan pada masa yang sama melengkapkan dokumen-dokumen berkaitan seperti salinan IC, salinan slip gaji, salinan geran dan sebagainya;
• Setelah lengkap permohonan, dapatkan pengesahan Ketua Jabatan. Kemudian hantar permohonan ke LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam) dan sesalinan berkaitan ke JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) daerah berkaitan; dan
• Permohonan yang lengkap akan diproses kelulusan, urusan pindah milik dan gadaian, bayaran dan pemotongan gaji.  

Bila pula permohonan pinjaman untuk membina rumah boleh dikemukakan? Permohonan membina rumah boleh dikemukakan setelah sekurang-kurangnya sekali potongan pinjaman tanah di buat di dalam slip gaji. Ini bermakna, selepas penjual tanah menerima wang jualannya maka akan diambil tindakan pemotongan gaji bagi pinjaman tanah ke atas gaji saudara. Apabila slip gaji telah menunjukkan ada pemotongan pinjaman tanah, maka permohonan bina rumah boleh dihantar untuk pemprosesan dan kelulusan. Ini bermakna, proses pinjaman adalah 2 kali? Betul, tetapi ianya tidak menghapuskan kelayakan pinjaman kedua....ianya masih dianggap pinjaman pertama.

Boleh ke permohonan pembelian tanah dan bina rumah dilakukan serentak? Boleh, jika tuan tanah setuju  joint venture dengan kontraktor rumah dengan membuat perjanjian di dalam 1 SnP. Kes begini biasanya dibuat apabila tuan tanah dan kontraktor adalah orang yang sama atau tuan tanah buat joint venture. Apa bezanya? Tuan tanah akan memperolehi bayaran secara berperingkat mengikut kesiapan rumah seperti kes beli rumah daripada pemaju.

Dalam keadaan biasa, harga tanah yang telah mempunyai keperluan asas semasa bernilai lebih tinggi berbanding tanah kosong biasa. Walau bagaimanpun, pilihan terletak ditangan masing-masing tergantung pada budget, tujuan dan keperluan.

Untuk lebih mudah bina rumah, lantik kontraktor yang menyediakan semua keperluan tersebut seperti yang PakTeh anjurkan. Dari urusan pelan, pembinaan hingga pinjaman diuruskan sepenuhnya secara pakej dengan modal yang paling minima. Call atau whatsapp PakTeh di 0193533702 untuk keterangan lanjut.

Jika saudara mempunyai pengalaman berbeza, mungkin boleh kongsikan bersama dengan meninggalkan komen di bawah.